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운영자 [ 작성일 : 2020-10-26 16:33:54 ]  
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[상담사례23] 하도급업체의 공사지연에 따라 공사가 타절된 경우의 정산 방법 - 건축공학 전공 유재민 변호사

작은 빌딩을 신축하고 있습니다. 저는 공사를 A업체에 의뢰하여 공사를 진행했는데요.

 A업체가 너무나도 무성의하게 공사를 진행하고,

약속한 공기를 3개월이나 넘겨서 공사를 진행하고 있는데,

 현재에도 공사를 완성하지 못하였습니다. 이에 저는 공사 타절을 통지하였는데,

공사업자는 오히려 자신이 손해를 보았다고 주장하네요.

공사타절에 따른 정산을 해야하는데, 구체적으로 어떻게 정산을 하는지요? "



수급사업자의 공사지연에 대한 증거 확보가 필요합니다.


공사계약서의 약정된 공사기일보다 공사가 지연되고 있다면,

 이는 수급업자의 과실에 의한 것으로 추정됩니다.

 다만, 공사업자는 발주자인 귀하께서 기성공사대금을

 제 때에 지급하지 않아서 공사가 지연된 것이라는

주장을 할 수도 있습니다. 정산을 준비하면서 수급업자의 잘못으로 공사가 지연되었다는 증거

 예컨대, 합리적인 이유 없이 공사가 중단된 사실과 관련한 증거를 확보하실 필요가 있습니다.

 


공사 타절에 따른 공사대금 및 정산 방법


일단, 공사 타절 시점의 기성고를 확정하실 필요가 있습니다.

기성고 확정은 당사자 간의 합의에 의해서도 할 수 있는데,

만약 합의를 할 수 없는 상황이시라면

전문 감정 업체를 통해서 기성고를 확정하실 필요가 있습니다.


이해의 편의를 위해 예를 들어서 설명드립니다.


예컨대, 공사계약에 따른 총 공사금액이 10억 원이고,

 이미 지급한 공사대금은 6억 원인데, 공사 타절 당시의 기성고를 검사한 결과 기성고가

 전체 공정의 50%에 해당되는 경우를 살펴보겠습니다.



선급금 지급의 반환 청구


위 사례의 경우, 기성고 대비 초과하여 공사대금이 지급되었는데,

통상 공사현장에서는 선급금이 지급되는 경우가 많습니다.

 이 경우, 귀하께서는 기성고에 따라 지급해야 하는 공사대금은 5억원인데,

 6억원을 지급하였으니 1억원에 대해서는 부당이득반환청구를 하실 수 있습니다.


추가 공사비 상당의 손해배상청구(적극적 손해)


선급금 중 반환해야 하는 공사대금 1억 원을 제외하고,

 귀 하는 기성고 부분에 대해서 5억 원을 지급하신 상황입니다.

그런데 공사가 타절되었기 때문에 귀하는 공사를

제3자에게 의뢰하거나 직접 공사를 수행하셔야 하는데,

공사업체에게 문의를 한 결과, 추가공사비로 6억 원 상당이 필요한 것으로 확인되었다면,

귀하는 수급업체에게 만약 공사가 제대로 진행되었다면

 추가로 공사대금 5억 원만 지급하면 족할 것인데,

 수급업체의 과실로 인하여 공사가 타절되었고 이로 인하여 제3자가 공사를 인수하여

 공사를 진행함에 따라 추가로 1억원을 지급해야 하는 상황이기

 때문에 1억 원 상당의 손해를 입었다고

주장하면서 손해배상을 청구할 수 있습니다.


지체상금(소극적 손해)


공사계약서는 반드시 지체상금에 관한 규정이 있습니다.

약정된 공사일보다 공사가 지연된 경우, 지연된 일수에

 지체상금률을 곱한 금액을 수급업자가 지급해야 합니다.

따라서 귀하께서는 3개월 상당의 일수에 계약서상의 지체상금률을

 곱하신 지체상금을 수급업체에게 청구할 수 있습니다.


간혹 지체상금에 대해 약정을 하지 않은 경우도 있는데,

 이 경우에는 건축하시고자 한 사무실의 임대료를 감정하신 다음,

 임대료 상당의 손해를 손해배상청구할 수 있습니다.


주의하실 부분은, 지체상금은 임대료 상당의 손해배상에 갈음하는 성격이 있기 때문에,

지체상금과 임대료 상당의 손해를 동시에 청구할 수 없다는 점입니다.


공사 타절 시 주의할 점

 

건설 사건과 관련하여 상담을 계속 진행하고, 관련 소송을 계속 진행하면서 느낀 점은,

 처음 상담때 발주자께서는 공사가 지연된 원인이

수급업자에게만 있다고 주장하시는 경우가 많은데,

실제로 소송에서 여러 증거가 제출되면 공사타절의 원인이

일방에게만 있지 않다고 확인되는 경우가 많다는 점입니다.

 따라서 공사타절 전에 충분한 증거를 확보하신 후, 공사타절을 하시는 것이 필요합니다.

특히, 공사타절에 따른 정산 문제는 소송으로 이어지는 경우가 많기 때문에,

실제로 공사를 타절하시기 전부터 변호사의 도움을 받아서 충분한 준비를 하신 후

 공사타절을 하실 필요가 있습니다.






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